固定資産税：土地の評価

固定資産税

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本ページの目次

• 評価方法
• 路線価の公開
• 住宅用地の課税標準の特例
• 宅地の税負担の調整措置

評価方法

地目ごとに固定資産評価基準に基づいて評価額を決定します。

地目

登記簿上の地目にかかわらず、その年の1月1日現在の現況地目により評価します。具体的には、「宅地」「田および畑（あわせて農地）」「鉱泉地」「池沼」「山林」「牧場」「原野および雑種地」に分類します。

地積

原則として土地登記簿に登録されている地積によります。

評価額

固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として決定します。宅地については、「地価公示価格」「都道府県地価調査価格」「不動産鑑定士による鑑定評価価格」等を参考に、これらの価格の7割程度を目安としています。

路線価の公開

平成9年度以降、評価額の基礎となる路線価を公開しています。

路線価とは市街地などにおいて街路につけられた価格のことであり、その街路に接する標準的な宅地1平方メートル当たりの価格をいいます。

宅地の評価額は、この路線価を基にしながら、それぞれの固有の状況（間口、奥行、形状など）に応じて決定します。

住宅用地の課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けて特例措置が適用されます。

特例措置

小規模住宅用地

定義

200平方メートル以下の住宅用地。（200平方メートルを超える場合は住宅一戸あたり200平方メートルまでの部分）

課税標準額

価格の6分の1の額とします。

一般住宅用地

定義

小規模住宅用地以外の住宅用地。

課税標準額

価格の3分の1の額とします。

なお、ここでいう「住宅用地」の面積は、次の「住宅用地の範囲と面積」によって算出します。

住宅用地の範囲と面積

上記特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、「家屋の敷地面積」に次表の「住宅用地の率」を乗じて求めます。

家屋	居住部分の割合	住宅用地の率
専用住宅	全部	1.0
併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上	1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上4分の3未満	0.75
	4分の3以上	1.0

• 併用住宅とは、店舗兼住宅などを指します。
• 「居住部分の割合」とは、その家屋の総床面積に対する居住部分の割合を指します。
• いずれも、賦課期日（毎年1月1日）現在の状態で算出します。
• 新たに住宅の建築が予定されている土地や住宅建築中の土地は、「住宅用地」とはなりません。ただし、1月1日現在建替え中であり、一定の要件を満たす場合は「住宅用地」になります。また、住宅が災害により滅失したときは、2年間（災害による避難指示等が翌年に及んだ場合は、避難指示等の解除後3年間）に限り、住宅用地になる場合があります。詳しくは窓口までお問い合せください。
• 平成28年度から、賦課期日において「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく除去等の勧告を受けた「特定空家等」の敷地の用に供する土地については、住宅用地特例の対象から除外となります。

申告方法

1月1日現在で下記の事例のように土地や家屋の状況に変更が生じた場合には、住宅用地の特例を正しく適用させるため「住宅用地の適用（異動）申告書[PDFファイル／122KB]」の提出をお願いします。なお、前年に引き続いて利用状況等に変更がない場合は、申告書の提出の必要はありません。

1. 住宅を新築・増築・改築したとき
2. 住宅を取り壊したとき
3. 家屋の用途を変更したとき（例：店舗を住宅に変更したとき、住宅を事務所に変更したとき）
4. 土地の用途を変更したとき（例：住宅の敷地を駐車場に変更したとき）

• 特例が適用されているかについては、納税通知書に同封された「課税明細書」で確認することができます。

宅地の税負担の調整措置

平成6年度の評価替えの際に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とすることとなりました。これにより各宅地の評価額の上昇割合にばらつきが生じ、多くの市町村で評価額が急上昇しました。この評価替えによる税負担の急増を抑えるため、なだらかに課税標準額を上昇させていく負担調整措置が講じられました。

この結果、評価額と課税標準額に大きな開きが生じ、地価の下落があっても税額が下がらない原因にもなっています。また、この時に評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準が低くなり、平成4年以降の地価の下落幅の大きかった土地ほど負担水準が高くなり、全国的に負担水準のばらつきが拡大しました。

この負担水準のばらつきを解消させるために、平成9年度より負担水準を均衡化させる調整措置が講じられており、平成21年度の評価替えではこれを促進する措置が講じられ、具体的には次のようになっています。

 

「負担水準」とは・・・個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの

負担水準の求め方

• 商業地等の宅地の負担水準＝前年度課税標準額÷新評価額×100％
• 住宅用地の負担水準＝前年度課税標準額÷（新評価額×住宅用地特例率（3分の1または6分の1））×100％

商業地等の宅地の課税標準額

負担水準が70％を超える商業地等
　その年度の評価額の70％が課税標準額

負担水準が60％以上70％以下の商業地等
　前年度の課税標準額を据え置き

負担水準が60％未満の商業地等
　前年度の課税標準額にその年度の評価額の5％を加えた額が課税標準額
　（ただし、この額が、評価額の60％を上回る場合には60％相当額とし、評価額の20％を下回る場合には20％相当額となります）

住宅用地の課税標準額

その年度の評価額に住宅用地特例率（6分の1または3分の1）を乗じて得た額（本則課税標準額）。ただし、本則課税標準額が前年度の課税標準額に本則課税標準額の5％を加えた額。（ただし、この額が、本則課税標準額の20％を下回る場合には20％相当額となります）

担当窓口

• 市役所 本庁舎：税務課 固定資産税係（0259-63-5110）
• 両津・相川・羽茂支所：市民生活係
• 行政サービスセンター